《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》獲悉，國(guó)土資源部(下稱“國(guó)土部”)近期下發(fā)通知，部署2010年城市土地價(jià)格調(diào)查和監(jiān)測(cè)工作。與往年略有不同的是，今年新增了一項(xiàng)工作，需要完成35座重點(diǎn)城市的商品房成本構(gòu)成調(diào)查與監(jiān)測(cè)。
在近期樓市調(diào)控政策密集出臺(tái)的背景下，此項(xiàng)調(diào)研頗為引人關(guān)注。
主要調(diào)研土地成本
一名接近國(guó)土部的人士對(duì)本報(bào)記者表示，商品房成本調(diào)研是國(guó)土部門的一項(xiàng)例行工作，近幾年都曾作過(guò)類似的操作，但主要是著眼于地價(jià)因素在房?jī)r(jià)中的占比等，今年把這項(xiàng)工作寫入了正式文件之中。
國(guó)土部要求，上述35座重點(diǎn)城市需定期完成商品房成本構(gòu)成的調(diào)查數(shù)據(jù)采集、整理與上報(bào)，此項(xiàng)工作的技術(shù)承擔(dān)單位要在今年7月15日前提交商品房成本構(gòu)成調(diào)查表。
去年年中之際，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局也曾對(duì)40座重點(diǎn)城市范圍內(nèi)的商品住宅開(kāi)發(fā)費(fèi)用構(gòu)成進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)查，以弄清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目費(fèi)用的支出結(jié)構(gòu)。但該項(xiàng)調(diào)查的結(jié)果一直未對(duì)外界公開(kāi)。
房地產(chǎn)行業(yè)是不是暴利行業(yè)的爭(zhēng)論一直都引發(fā)熱議，房?jī)r(jià)的真實(shí)成本對(duì)于公眾來(lái)說(shuō)始終是一個(gè)難解之謎。
萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席馮侖去年曾公開(kāi)表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也稱過(guò)去幾年平均的行業(yè)利潤(rùn)率只有8%左右。
不過(guò)，2009年一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)擺在面前：越來(lái)越多的資金，包括中央企業(yè)，正在通過(guò)各種途徑涌入房地產(chǎn)業(yè)。有專家曾指出，如果房地產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)像開(kāi)發(fā)商自己說(shuō)的那樣低，為什么會(huì)有如此之多的企業(yè)都想進(jìn)入這個(gè)行業(yè)?
但在從業(yè)者對(duì)商品房成本諱莫如深的背景下，上述這種看似合情的分析總是缺乏具體的數(shù)據(jù)佐證。
公開(kāi)商品房成本并非沒(méi)有個(gè)案。早在2005年，福州市物價(jià)局在全國(guó)率先公布了該市商品房的社會(huì)平均成本，在所列的23個(gè)樓盤成本目錄中，商品房開(kāi)發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等;銷售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測(cè)算，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過(guò)90%。
是否存在暴利頻引爭(zhēng)議
除了有助于證明開(kāi)發(fā)商是否獲取暴利外，探究房?jī)r(jià)成本在政府調(diào)控樓市的背景下有著更深遠(yuǎn)的意義。
去年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)工商聯(lián)曾遞交了一份名為《我國(guó)房?jī)r(jià)為何居高不下》的大會(huì)發(fā)言，稱一項(xiàng)調(diào)查顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%。此報(bào)告直指地方政府成為房地產(chǎn)業(yè)十年高速發(fā)展最大的受益方。
此報(bào)告將房?jī)r(jià)之高的根源歸因于地價(jià)，從而引發(fā)外界對(duì)于土地部門調(diào)控不力的批評(píng)。
而國(guó)土部去年6月專門發(fā)布報(bào)告稱，通過(guò)對(duì)600多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中所占比例平均為23.2%。
不過(guò)，鑒于2009年開(kāi)始的地價(jià)過(guò)快上漲走勢(shì)，國(guó)土部也通過(guò)改革和完善土地招拍掛制度，以及增加土地供應(yīng)等多種手段來(lái)穩(wěn)定土地市場(chǎng)。
國(guó)土部部長(zhǎng)、國(guó)家土地總督察徐紹史近日在“未報(bào)即用”違法用地清查整改情況通報(bào)會(huì)上透露，為了積極參與房地產(chǎn)調(diào)控，將堅(jiān)持和完善土地招拍掛制度，“我們已經(jīng)做了一個(gè)試點(diǎn)方案�！�
上述人士表示，此次調(diào)研重點(diǎn)城市商品房成本，除地價(jià)因素外，也希望通過(guò)一些中介評(píng)估機(jī)構(gòu)，調(diào)研重點(diǎn)城市商品房建造、稅費(fèi)等方面的成本。
外界分析，在新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控中，國(guó)土部的此項(xiàng)調(diào)研將為下一步的決策過(guò)程提供數(shù)據(jù)參考。國(guó)土部此前也多次表示，地價(jià)監(jiān)測(cè)工作是土地參與國(guó)家宏觀調(diào)控的重要技術(shù)支撐。
5%、8% VS 暴利
房地產(chǎn)到底是不是暴利行業(yè)?萬(wàn)通地產(chǎn)董事局主席馮侖曾表示，開(kāi)發(fā)商平均資產(chǎn)收益率達(dá)不到5%，華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也稱過(guò)去幾年平均的行業(yè)利潤(rùn)率只有8%左右
23.2% VS 58.2%
去年全國(guó)兩會(huì)期間，全國(guó)工商聯(lián)表示一項(xiàng)調(diào)查顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高，達(dá)到58.2%。而國(guó)土部去年6月專門發(fā)布報(bào)告稱，通過(guò)對(duì)600多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查，地價(jià)成本在房?jī)r(jià)中所占比例平均為23.2%。（第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)）
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