房產(chǎn)新政出臺(tái)后，商業(yè)銀行加大了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸緊縮力度。分析人士認(rèn)為，應(yīng)警惕房產(chǎn)新政給銀行帶來潛在的壞賬風(fēng)險(xiǎn)，不過從長期來看房產(chǎn)新政有利于銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)防范，將會(huì)給銀行帶來新的信貸機(jī)會(huì)。
開發(fā)貸款受嚴(yán)控
在國務(wù)院啟動(dòng)新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控后，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制更為嚴(yán)格。
目前銀監(jiān)會(huì)對(duì)于開發(fā)貸款和土地儲(chǔ)備貸款明確了“三不貸”原則。對(duì)于國土管理部門查處并確認(rèn)的有閑置土地、炒地倒賣的房地產(chǎn)企業(yè)，不予發(fā)放新的貸款；對(duì)于住建部門查處并認(rèn)定的捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價(jià)的房地產(chǎn)商不再給貸款；對(duì)挪用銀行的貸款去繳納土地出讓金的，即參與招拍掛做保證金，然后交土地掛牌款的，不再增加貸款。
上海銀監(jiān)局局長閻慶民曾表示，將嚴(yán)格落實(shí)國家房地產(chǎn)政策要求，切實(shí)防范房地產(chǎn)等重點(diǎn)領(lǐng)域的貸款風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款銀行要綜合考慮企業(yè)資質(zhì)、提高抵押品標(biāo)準(zhǔn)、貸款成數(shù)等因素，一律從嚴(yán)把握。
對(duì)此，中行公開表示，堅(jiān)持對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款有保有壓、有進(jìn)有退。重點(diǎn)支持經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、房價(jià)波動(dòng)相對(duì)平穩(wěn)、以自住需求為主城市的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；對(duì)于近期發(fā)展過熱、以外部投資需求為主、房價(jià)上漲過快的地區(qū)，嚴(yán)格控制貸款。
而民生銀行地產(chǎn)金融部相關(guān)人士告訴記者，民生銀行一直在進(jìn)一步完善風(fēng)險(xiǎn)管理體系，由總部直接領(lǐng)導(dǎo)和考核，專業(yè)評(píng)審，實(shí)行不同風(fēng)險(xiǎn)度資產(chǎn)分級(jí)監(jiān)管策略，針對(duì)地產(chǎn)金融進(jìn)行專業(yè)化管理，防范操作風(fēng)險(xiǎn)。
開發(fā)貸呈現(xiàn)“價(jià)增量減”
在經(jīng)過2008-2009年房地產(chǎn)行業(yè)的短周期之后，絕大部分商業(yè)銀行已經(jīng)顯著地降低了房地產(chǎn)開發(fā)貸款的投放力度，根據(jù)中國銀聯(lián)信的統(tǒng)計(jì)顯示，去年上市銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額占比已經(jīng)從2008年底的8.14%降至2009年的7.6%。
其中，中信銀行和民生銀行均在下半年大幅壓縮了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，按照開發(fā)貸款占貸款余額的比例估算，壓縮幅度接近2%，而上市國有大型商業(yè)銀行中，建設(shè)銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款占比連續(xù)兩年出現(xiàn)下滑。
分析人士認(rèn)為，嚴(yán)厲的“房產(chǎn)新政”調(diào)控新措，首先面臨房屋需求減少導(dǎo)致銀行按揭貸款和開發(fā)貸款業(yè)務(wù)迅速減少的局面�！敖衲觊_發(fā)貸款的額度肯定比去年小，據(jù)我所知，大多數(shù)銀行都是這樣�！�
民生銀行相關(guān)人士表示，今年我們對(duì)房地產(chǎn)貸款的增長率進(jìn)行了限額，要求對(duì)房地產(chǎn)平臺(tái)貸款增長率要大幅下降�？傮w上實(shí)行集中管理，風(fēng)險(xiǎn)控制，貸款投放主要側(cè)重于品牌較好、有技術(shù)含量的開發(fā)商。
建行人士則告訴記者，建行總行對(duì)開發(fā)貸款管得比較嚴(yán)，“我們實(shí)行名單制管理，各個(gè)城市建行事先要把發(fā)放開發(fā)貸款的目標(biāo)開發(fā)商的名單報(bào)到總行，由總行審核�，F(xiàn)在主要支持國家政策鼓勵(lì)的項(xiàng)目，對(duì)商業(yè)用房的開發(fā)貸款發(fā)放很少。”
今年以來，多數(shù)銀行對(duì)開發(fā)貸款的“準(zhǔn)入門檻”也大大提高了。某股份制銀行的負(fù)責(zé)人介紹，甚至部分銀行已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)出了“限貸令”，即使沒有停止貸款，銀行對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的利率也出現(xiàn)了較大程度的提高，一般在5%-20%之間。
積極調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)
中國銀聯(lián)信最新發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，大型房企將來還是銀行的優(yōu)秀客戶。預(yù)計(jì)未來，收購案件將層出不窮，好的企業(yè)將不斷壯大，中小房企將被淘汰出局。經(jīng)過這輪調(diào)整，優(yōu)秀的房企將脫穎而出。長期而言，房地產(chǎn)仍然是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱行業(yè)，優(yōu)秀的房企必將成為銀行最優(yōu)客戶。
不過，從投資構(gòu)成來講，在地產(chǎn)投資下降之后，只有加大基建和設(shè)備投資來彌補(bǔ)空缺，才能保持總投資增速，從而支撐經(jīng)濟(jì)的持續(xù)相好。在這樣的背景下，對(duì)非房地產(chǎn)信貸的保證供應(yīng)就顯得尤其關(guān)鍵。
分析人士認(rèn)為，銀行可以調(diào)整信貸方向，重點(diǎn)關(guān)注基建和設(shè)備投資，這些領(lǐng)域依然是2010年的信貸主力，尤其是2008、2009年已經(jīng)開工，目前續(xù)建的項(xiàng)目。
